• Eerste uitspraken over de coronacrisis

Eerste uitspraken over de coronacrisis

Zien rechters de coronacrisis als overmacht of een onvoorziene omstandigheid?

Enkele weken geleden schreef ik een tweetal artikelen over de vraag of het coronavirus kan worden gezien als overmacht dan wel een onvoorziene omstandigheid. Inmiddels druppelen de eerste uitspraken over deze vragen binnen.

Nog even terug

Wat is overmacht? Bij overmacht kan een contractspartij zijn verplichtingen niet nakomen door een situatie, die niet aan hem is te toe te rekenen. De andere partij kan in geval van overmacht geen nakoming van de overeenkomst vorderen en ook geen schadevergoeding eisen.

Daarnaast biedt de wet de rechter de bevoegdheid om een overeenkomst (gedeeltelijk) te ontbinden of te wijzigen wanneer sprake is van een onvoorziene omstandigheid, waardoor ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst redelijkerwijs niet verwacht mag worden. 

Amerikaans-Nederlandse aandelentransactie

Het Netherlands Commercial Court (onderdeel van de Rechtbank Amsterdam) moest uitspraak doen over de vraag of een bedrag (fee) van 30 miljoen dollar verschuldigd was wegens het niet doorgaan van een aandelentransactie tussen een Nederlandse en een Amerikaanse onderneming. De Nederlandse koper stelde dat de rechter deze fee moest verminderen of wijzigen als gevolg van onvoorziene omstandigheden (de coronacrisis). 

De rechtbank overwoog dat de coronacrisis mogelijk een onvoorziene omstandigheid is, maar dat deze niet van dien aard is dat overeengekomen fee moest worden verminderd. Van belang daarbij is volgens de rechter dat de fee was bedoeld als aansporing voor de koper om de aandelentransactie daadwerkelijk aan te gaan. Ook werd door middel van de fee de risicoverdeling tussen partijen geregeld. Als de fee door de rechter verminderd zou worden dan zou dat afbreuk doen aan de bedoeling van partijen. Die vonden immers bij het aangaan van de overeenkomst dat 30 miljoen dollar een redelijk bedrag was.

De rechtbank veroordeelde de Nederlandse koper dan ook tot betaling van de fee.

Amsterdamse vastgoedtransactie 

Twee Amsterdamse vastgoedbeleggers sloten een koopovereenkomst met betrekking tot een tweetal winkelpanden voor in totaal 18 miljoen euro. De koper wilde echter niet afnemen en beriep zich op overmacht en onvoorziene omstandigheden vanwege de coronacrisis. De koper gaf aan dat zijn financiers vanwege de coronacrisis niet meewerkten. Ook wees de koper erop dat de huurders van de winkelpanden vanwege de coronacrisis geen huur betalen en dat de koopsom gebaseerd is op die huurinkomsten.

De Rechtbank Amsterdam moet oordelen of de koper alsnog de panden moet afnemen. Het beroep van de koper op overmacht slaagt volgens de rechtbank niet. Van overmacht kan alleen sprake zijn indien de prestatie daadwerkelijk belemmerd wordt. Beide prestaties (notariële levering van de panden en betaling van de koopsom) zijn gewoon mogelijk. Het feit, dat de koper moeilijkheden heeft om zijn financiering rond te krijgen, kan niet tot overmacht leiden. Betaling op zichzelf is namelijk niet onmogelijk en bovendien wijst de rechter erop dat partijen geen financieringsvoorbehoud hebben gemaakt in de koopovereenkomst. Ook zonder de coronacrisis zouden problemen met de financiering dus geen reden zijn geweest om onder de koop uit te kunnen komen.

Een beroep op de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid kan de koper in dit geval evenmin baten. Volgens de rechter moet worden bekeken voor wiens risico de omstandigheden moeten komen. Aangezien de koper zonder financieringsvoorbehoud heeft gekocht en hij een professionele vastgoedbelegger is, komende de problemen met financiering voor zijn rekening. De rechtbank verwerpt ook het argument dat de huurders geen huur meer betalen en dat daardoor de waarde van de panden ernstig is gedaald. Naast het feit dat niet gebleken is dat de huurders niet betalen, wijst de rechtbank erop dat door de verkoper geen garantie is afgegeven met betrekking tot de huurbetalingen. Ook zonder de coronacrisis zou het niet betalen van de huursom door de huurders dus geen omstandigheid zijn geweest, die voor de koper reden zou kunnen zijn om de koop niet te laten doorgaan. 

De rechtbank veroordeelde de koper dan ook om de koopovereenkomst na te komen en de winkelpanden af te nemen.

Welke conclusies kunnen er worden getrokken?

Uit deze uitspraken blijkt dat de rechters alle omstandigheden afwegen bij het beoordelen van een beroep op overmacht of onvoorziene omstandigheden in verband met de coronacrisis. Met name wordt gekeken naar de risicoverdeling  in het contract en de vraag wat er gebeurd zou zijn indien de tekortkoming niet door de coronacrisis zou zijn veroorzaakt. Deze uitspraken passen in de lijn van de rechtspraak, zoals deze ook voor de coronacrisis bekend was.

De coronacrisis kan niet zomaar worden gebruikt als excuus om onder verplichtingen uit te komen. Komt u toch in de problemen door de coronacrisis of weigert een wederpartij zijn verplichtingen na te komen? Wij helpen u graag verder!